Tipos de obras no condomínio e necessidade de assembleia.

Um ponto de conflito entre os condôminos e o síndico ou administradores são as obras no condomínio sem aprovação em assembleia. Todo condomínio passa por obras e melhorias, mas além das dores de cabeça que obras podem causar está também o fato de os condôminos nem sempre serem consultados e isso pode gerar mais problemas caso não tenham sido informados das obras. Mas será que isso é legítimo? O síndico pode realizar uma obra sem a aprovação dos condôminos? Veja a seguir.

Tipos de obras

Toda edificação precisa de melhorias e manutenção. Isso é fato. Mas isso requer investimentos. E quando o assunto são as despesas com obras, é preciso que isso vire pauta de assembleia do condomínio. Mesmo porque há legislações que regem a transparência e a legitimidade das decisões dos condôminos quanto a estes investimentos.

As obras de condomínio são divididas em voluptuárias, úteis e necessárias (é o que consta no artigo 1.341 do Código Civil). Cada uma destas obras requer um quórum ideal em assembleias e possuem características próprias. Nem sempre é fácil de interpretar os aspectos de cada tipo de obra na legislação. Mas é importante que os condôminos tenham ciência dos tipos de obras e que participem das assembleias de votação, já que as benfeitorias e as suas despesas são do seu interesse.

As obras necessárias são aquelas que impedem a deterioração predial. É o caso da pintura de fachada, impermeabilização, reparos hidráulicos ou elétricos, obras de acessibilidade, troca de corrimão, etc.

Já no caso das obras úteis, ou seja, aquelas que melhoram ou facilitam o uso de espaços e objetos comuns – como é o caso da cobertura do estacionamento, da instalação do medidor de água, melhorias na sala de ginástica ou salão de festa, melhoria quanto à segurança, etc.

No caso das obras voluptuárias – aquelas que melhoram o recreio ou o deleite das instalações – como decoração do hall, projeto de paisagismo, melhoria dos equipamentos de ginástica ou do salão de festas.

Quando a obra é urgente?

Há ainda as obras emergenciais, que são urgentes e devem ser efetuadas o mais brevemente possível. Desta forma, se as despesas não forem grandes e se de fato forem urgentes, não precisam de aprovação da assembleia para serem realizadas, inclusive a convenção do condomínio deve dispor de um artigo que define um valor máximo para ser utilizado nesses casos. (Consulte a convenção do seu condomínio.)

Se a obra for urgente e ainda necessite de despesas elevadas, com um valor que ultrapasse o teto previsto em convenção, a obra pode ser providenciada sem aprovação, mas requer a convocação imediata da assembleia para dar ciência e esclarecimentos aos condôminos.

Mas quando as obras não forem urgentes ou possuem custos elevados, a questão deve ser levada para a assembleia.

Problemas com a classificação das obras

Nem sempre as pessoas têm os mesmos critérios para classificar as obras como necessárias, voluptuárias e úteis. Neste caso, deve seguir o exposto no Código Civil, considerar as premissas da convenção e usar o bom senso. É sempre importante que o síndico informe sobre as obras menores, convoque a assembleia às obras maiores e tenha sempre uma intenção de transparência com os condôminos, nunca agindo sem comunicado ou satisfação aos condôminos. Isso vale também para obras que tiveram seus orçamentos iniciais mais altos que o previsto – requer nova consulta aos condôminos sobre o que fazer neste caso.

Vale reforçar que os tipos de despesas, obras e a necessidade de consulta aos condôminos é prevista pelo Código Civil, em seus artigos 1341, 1342 e 1343.

Se o síndico realizar obras sem cumprir o que determina a lei e a convenção, e sem consultar os interessados, ou seja os condôminos, formalmente não estará agindo de acordo com a conduta que deve ter. É importante que o síndico sempre seja transparente durante sua gestão, levando todas as questões para a assembleia e ter argumentos plausíveis para que justifique as necessidades do condomínio, essa atitude demonstra compromisso e responsabilidade com a administração.