Condomínio Simples

O que fazer em casos de vazamentos ou infiltrações no condomínio?

 vazamentos ou infiltrações no condomínio são alguns sinais de que há um problema hidráulico. 

Esse é um problema constante e polêmico que sempre gera desgastes entre condôminos, síndicos e administradores de condomínio. Mas afinal, quem é o responsável nos casos de vazamentos e infiltrações no condomínio? Condomínio ou condômino, que vai pagar a conta?

Primeiro é importante saber que o dever de reparar, ressarcir ou indenizar está nos Art. 186, 187 e 927 do Código Civil, que diz que aquele que causar dano a outra pessoa, seja por ação, omissão, negligência ou imprudência possui o dever de indenizar esta pessoa. Acontece que para os síndicos nem sempre é claro quando os reparos são dever do condomínio ou quando são dos condôminos.

VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES

Os casos de vazamentos e infiltrações talvez sejam os que gerem mais confusão entre síndicos e condôminos, e para definir de quem é a responsabilidade dos reparos é preciso entender que os edifícios possuem duas redes de encanamento, a vertical e a horizontal. A rede vertical, também conhecida como coluna principal, conduz a água e o esgoto entre os andares e a rua. Por isso, ela é de uso comum, sendo de responsabilidade do condomínio, isso inclui qualquer obra que for realizada nas unidades, em virtude dos problemas desta rede, como o reparo de móveis por exemplo.

Já a rede horizontal liga a coluna principal as unidades, ela recebe a água da rede vertical e conduz o esgoto para ela. Como é uma rede de uso particular, a responsabilidade pelos reparos e danos na rede horizontal é do condômino, inclusive se o dano for causado a um morador vizinho. Caso haja um vazamento no teto do banheiro de uma unidade, por exemplo, e esse vazamento for decorrente de problemas na rede horizontal, o condômino da unidade de cima é o responsável pelo reparo.

Nos casos de infiltrações na laje ou terraço da cobertura a identificação da responsabilidade é mais simples, se o terraço fizer parte de uma unidade, se for propriedade exclusiva de um condômino, então a obrigação é dele, se for uma área comum, então a responsabilidade pelos reparos é do condomínio.

 

VARANDAS, FACHADAS E JANELAS

Mas e quando as infiltrações ocorrem nas varandas, fachadas ou janelas?

Os proprietários são os responsáveis pela manutenção dos pisos e dos tetos das varandas, então se existe uma infiltração proveniente desta área o dever de reparação é do proprietário, a não ser que tenha sido ocasionada pela rede de encanamento vertical do condomínio.

Já a manutenção da fachada, a pintura, o acabamento, a substituição de pastilhas é de responsabilidade do condomínio, então se existe uma infiltração que vem das partes externas da fachada, o custo e a atribuição dos reparos é do condomínio.

Só que nem todo vazamento ou infiltrações no condomínio é oriunda da fachada é de responsabilidade do condomínio, nós temos os casos onde a infiltração é proveniente das janelas, por falta de manutenção das esquadrias, das borrachas, dos silicones, nestes casos a obrigação recai sobre o proprietário, pois é dele o dever de manutenção destes itens. A instalação incorreta de aparelhos de ar-condicionado é outra grande fonte de infiltrações, e nestes casos a responsabilidade pelos reparos também é do proprietário da unidade.

Com a responsabilidade definida, o condomínio tem a obrigação de reparar e ressarcir os danos que foram ocasionados pelos itens de sua incumbência, e quando a responsabilidade for dos proprietários o condomínio deve exigir os reparos e ressarcimentos dos danos que ocasionalmente tenham atingido alguma área comum.

Se o problema estiver ocorrendo entre duas ou mais unidades, o síndico pode atuar como mediador para tentar resolver a questão de forma amigável, caso não seja possível, a parte que se sentir prejudicada pode buscar seus direitos na justiça.

Sempre que houver discordância sobre quem é o responsável, o condomínio deve contratar empresas ou profissionais habilitados a emitirem laudos técnicos, assim não restará dúvida sobre de quem é a obrigação pelos reparos.

 

ACABEI DE COMPRAR UM APARTAMENTO E JÁ ESTÁ COM INFILTRAÇÃO

Quando tratar-se de imóvel novo, e a obra ainda estiver dentro do prazo de garantia dado pela construtora, será desta a responsabilidade por todos os custos.

Caso tenha expirado a garantia, a responsabilidade passará a ser do próprio condomínio.

E SE O IMÓVEL FOR ALUGADO? 

O locador (proprietário do imóvel) ou o locatário (aquele que aluga): quem paga pelo conserto, se for detectado o vazamento ou infiltração no apartamento? Nesse caso, é preciso saber o tipo de despesa.

Será responsabilidade do locador realizar eventuais obras para a reparação de vazamento e infiltrações que impliquem em alteração da forma e do destino do imóvel, a fim de garantir uso pacífico do local. Caberá ao locatário, toda e qualquer eventual despesa de caráter extraordinário relativas as obras para garantir as condições habitáveis do imóvel, como as reformas em geral.

O locatário terá como responsabilidade os gastos menores, aqueles realizados à título de manutenção e reparação em virtude do gasto que implica o uso continuado dos equipamentos, como troca de válvulas, realização de vedações, entre outros.

 

 

FIQUE DE OLHO NOS SEGUINTES ITENS. GERALMENTE É ALI QUE OCORREM VAZAMENTOS E INFILTRAÇÕES:

  • Tubulações externas até o reservatório;
  • Registros, boias e bombas;
  • Verificar o estado do equipamento. Ficar atento a sinais de ferrugem;
  • Manchas nas paredes;
  • Tintas com bolha, mofo ou bolor;
  • Goteiras e manchas no teto;
  • Já em casos de infiltrações subterrâneas, o mais correto é recorrer a uma empresa especializada. Embora um indício bastante evidente de vazamentos subterrâneos seja o aumento no consumo de água.
  • Faça anotações regulares (na mesma hora do dia) do consumo que está registrado no hidrômetro. Qualquer alteração na quantidade consumida é sinal de vazamentos.

 

DICA: EM CASO DA NECESSIDADE DE REALIZAÇÃO DE OBRAS EM CARÁTER DE URGÊNCIA, ESTA NÃO PRECISA DA APROVAÇÃO EM ASSEMBLEIA.

 

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vazamentos ou infiltrações no condomínio
15/01/2020   publicado por: Condac Condomínios
Tags:
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