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Assumi o condomínio com dívidas da gestão anterior: o que fazer?

dívidas da gestão anterior
28/01/2017   publicado por: Grupo Condac

O novo síndico se deparar com dívidas da gestão anterior é uma situação muito recorrente no Brasil. Muitas vezes o novo síndico já sabe da situação e foi prontamente “escalado” para colocar em dia as contas. Em outros casos, as pendências financeiras são uma verdadeira surpresa – o que não deveria acontecer, uma vez que quando o síndico deixa seu cargo, deve entregar os documentos e prestar contas de suas ações. Isso indicaria displicência dos próprios condôminos quanto às contas do condomínio. 

Débitos dos condôminos e responsabilidades das dívidas

As despesas de um condomínio se constituem em débitos recorrentes – que já causam muitas limitações a gestão financeira e sustentabilidade das contas do condomínio – e os passivos – que são pendências da gestão anterior ou atual e também pendências trabalhistas. Como um condomínio é uma comunidade ou um coletivo, todos os moradores devem arcar com estes problemas, uma vez que cabe o acompanhamento da gestão em todos os momentos.

Pode não ser de responsabilidade direta do proprietário, mas este assume os problemas por fazer parte do mesmo grupo de pessoas que caracteriza o condomínio, já que são as pessoas que lá residem que escolhem o gestor (síndico, administradora, etc.). Os débitos passam a ser rateado, já que as contas não são individualizadas.

O condomínio é uma abstração: se não for pelas pessoas que dele fazem parte, ele não existe. Daí a importância de todos os condôminos participarem das assembleias e decisões gerais do condomínio.

Quanto mais antigo, maiores as chances de haver dívidas de gestão anteriores e maiores podem ser os gastos com manutenção. Mas mais que o tempo de uso da edificação, o que conta é o tipo de gestão aplicada, os conhecimentos necessários para a administração de um condomínio, tempo empregado na administração, a participação dos condôminos, a agilidade e presteza na hora de tomar as decisões, o planejamento anual, etc. O contato do síndico com os moradores também faz a diferença e evita a contração de dívidas.

Outra causa para a contração de dívidas são as pendências dos condôminos, que se atrasam nas taxas e cobranças, o que torna ainda mais difícil manter as contas do condomínio em dia.

Resolução em assembleia

O síndico da nova gestão não deve receber dívidas antigas. Mas se ocorrer, como é bem comum, é preciso que todos os condôminos se responsabilizem pela falta de acompanhamento das contas. É na assembleia que estas questões podem ser esclarecidas. O novo síndico deve fazer um levantamento juntamente com o conselho fiscal para saber qual a dimensão da dívida.

As dívidas são prioridades nas contas, uma vez que limitam bastante o orçamento. Desta forma, o novo síndico deve deixar bem clara a situação e solicitar apoio para que se crie um plano de quitação sustentável. Os débitos passíveis são os mais urgentes e é preciso fazer um levantamento e criar um plano de ação para os finalizar.

Como resolver as dívidas do condomínio?

Podemos dizer que há 5 passos para colocar as contas do condomínio em dia:

  1. Muitas vezes a questão deve ser levada a juízo. Mas antes que chegue a esta fase (e que o condomínio tenha gastos com serviços advocatícios), é preciso enviar uma carta de cobrança ainda após o primeiro mês e tentar manter o diálogo. Outras questões sobre inadimplência podem ser discutidas em assembleia.
  2. A prioridade deve ser a quitação, principalmente dos passivos trabalhistas. É preciso fazer um levantamento dos débitos e criar um plano de ação para quitá-los.
  3. Os condôminos precisam assumir a responsabilidade pelas dívidas e reconhecer que estas são provenientes da gestão antiga e da falta de acompanhamento dos próprios condôminos. O novo síndico não é responsável direto pelas dívidas, mas é responsável por criar um plano em conjunto para liquidá-las.
  4. Deve ocorrer um controle mais pontual e assertivo. As dívidas não podem mais se acumular. Desta forma, deverá haver uma cobrança mais ostensiva dos condôminos inadimplentes e cortes no orçamento.
  5. A cobrança é um passo fundamental para sanar as dívidas e colocar as contas em ordem. Para isso, é preciso fazer uso dos recursos legais para ajustar os débitos dos condôminos – como taxas de inadimplência, por exemplo. É importante fazer uma previsão orçamentária considerando as receitas e despesas.

Gostou do artigo? Já se deparou com as dívidas da gestão do síndico anterior em seu condomínio? Deixe um comentário!

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