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Como aplicar multas e advertências?

como aplicar multas e advertências
21/11/2017   publicado por: Condac Condomínios

Conviver em um mesmo espaço, como é o caso dos condomínios, não é algo fácil. É para isso que existem as normas comuns entre estas pessoas e possíveis advertências e penalidades às situações que incidem contra estas regras. Quando fazemos parte de um condomínio, passamos a saber o que pode e o que não pode fazer para que a convivência seja adequada. No entanto, nem todas as pessoas têm a consciência ou a capacidade de seguir as normatizações, o que implica em uma punição.

 

Advertências e multas

As normas e o regimento interno serve para organizar a convivência de pessoas que utilizam o mesmo espaço comum. Já as advertências e multas servem para alertar, educar ou punir aqueles que conhecem as regras condominiais, mas por algum motivo não as respeitaram. O que gera muitas dúvidas aos administradores de condomínios é o momento certo e a forma mais assertiva de aplicar estas advertências e multas.

O primeiro passo é propor uma conversa cordial, expondo à pessoa qual a infração cometida e quais as soluções que precisam ser implementadas. Esta conversa deve ter o intuito de alertar, educar e reforçar as normas do condomínio. É preciso avisar ainda que o condômino pode ser multado caso a conduta continue acontecendo.

Em segundo momento devem ocorrer as advertências formais. Elas devem acontecer conforme o que está exposto no código do condomínio e deve ser expresso diretamente a quem cometeu a infração. Deve-se ainda ressaltar a insatisfação do condomínio quanto às regras e a possibilidade do caso incidir em multa. Esta conversa deve ser rígida e formal e deve ser mostrada na convenção a parte que cabe ao caso. Deve ficar claro que não se trata de juízo de valor e o que vale para um vale para todos.

Se a situação foge ao exposto na normatização do condomínio, a questão deve ser levada à assembleia, para que todos opinem. Isso pode vir a mudar a convenção, caso haja a necessidade.

O terceiro momento, é a decisão de aplicação de multas – o protocolo deve constar no código do condomínio e deve ter a participação de testemunhas, bem como provas que exemplifique a infração. É preciso ter certeza da acusação e ter provas contra o condômino. Isso dará segurança ao administrador ou síndico de não estar cometendo uma injustiça.

Quanto às provas, não podem ser apenas reclamações de um ou outro condômino, é preciso que sejam evidências sólidas – como documentos, imagens, relatos por escrito, etc.

Os valores da multa devem ser os previstos na convenção do condomínio. Pode haver mais de um tipo de multa, conforme a gravidade do caso ou a reincidência do mesmo. Isso deve ficar claro na convenção, bem como deve ser expresso nas advertências. Uma dica é enviar uma notificação à residência do condômino previamente, com dados bem objetivos e abordagem formal.

 

Direito de defesa

Todos têm direito a defesa. Quando a multa for aplicada, o direito de defesa por parte do penalizado deve ser considerado, mesmo que isso não conste na normatização do condomínio. Deve ser estabelecido um prazo para que o condômino se prepare e se defenda.

 

Código Civil

 

O Art. 1336 / § 2º do Código Civil – que refere-se ao condomínio – diz o seguinte:

O condômino, que não cumprir qualquer dos deveres estabelecidos nos incisos II a IV, pagará a multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ela ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a cobrança da multa.       

 

Já o Art. 1337 afirma o seguinte:

O condômino, ou possuidor, que não cumpre reiteradamente com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ser constrangido a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, conforme a gravidade das faltas e a reiteração, independentemente das perdas e danos que se apurem.     

Parágrafo único. O condômino ou possuidor que, por seu reiterado comportamento antissocial, gerar incompatibilidade de convivência com os demais condôminos ou possuidores, poderá ser constrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulterior deliberação da assembleia.

É importante o síndico ou administrador ter sempre conhecimento das legislações para ter uma boa relação com todos os condôminos e sobre as regras que implicam neste tipo de convivência, para fazer um trabalho assertivo.

 

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