Condomínio Simples

O que é considerado como alteração na fachada?

alteração na fachada
27/01/2017   publicado por: Grupo Condac

Quando se fala de alteração de fachada em condomínios, muita polêmica e falta de conhecimento vêm à tona. As fachadas são as faces de uma edificação, seja de qualquer tipo. Isso significa que as faces podem ser internas ou externas, a área frontal, lateral ou posterior, os fundos, corredores, anexos e todas as áreas que envolvam o condomínio. A questão perpassa por questões legais, como veremos a seguir!

O que diz o Código Civil sobre a alteração das fachadas?

O Novo Código Civil Brasileiro é direto e claro: “Art. 1.336. São deveres do condômino: III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas”. Neste sentido, é proibido alterar qualquer parte da fachada do condomínio – alterar, ajustar, modificar, mudar, decompor, etc. Basta fazer qualquer mudança física ou conceitual para ferir a premissa legar e a harmonia estética ou o projeto arquitetônico do edifício.

Mas há situações que fogem a este artigo de lei – como é o caso da instalação de aparelhos de ar-condicionado, redes e telas de proteção, envidraçamento de varandas, entre outras. No entanto, é prática comum em tribunais – quando a questão chega a este ponto – compreender que isso não seria considerado alteração da fachada necessariamente.

Há, contudo, ressalvas que esbarram na regularidade legal e causam problemas entre os condôminos – como as antenas de TV a cabo, opção de materiais e cores fora do padrão em varandas e aparelhos de ar-condicionado que também não seguem aquilo que foi acordado e permitido. Imagine se cada condômino decidir pintar as paredes da sua varanda a cor que mais lhe agrada: cada parte terá uma cor e isso, além de ser contra a lei, desvaloriza os imóveis da edificação.

Quando a alteração de fachada chega à assembleia

Situações como esta sempre causam confusão entre os condôminos e são recorrentes em assembleias. Basta que alguém troque uma porta de uma unidade ou altere a cor de uma janela para que a questão seja levada ao conhecimento geral. Sempre que houver questões deste tipo, a situação deve ser tratada com prioridade em uma assembleia com quórum aceito pela convenção, para que não haja problemas. Desta forma, é possível analisar a questão em detalhes e permitir ou não certas situações. A convenção do condomínio deve ser bem clara e bem pautada no Código Civil neste sentido.

Em geral, estes são os itens comuns em serem alterados por condôminos em todo o país, mas que se enquadram como proibidos:

  • Sacadas – Alteração em qualquer área da sacada que é visível não pode ser alterada – porta, paredes internas ou externas, forro, grades, parapeito, película de proteção, cor da tela de proteção, ar-condicionado, etc. O padrão está sempre descrito na convenção e vale conferir antes de alterar ou fazer a manutenção.
  • O mesmo vale para os itens internos que seguem a mesma convenção – cores das paredes, padrão de portas, batentes e janelas, etc.
  • Há ainda as proibições gerais dos Regulamentos Internos – como é o caso de colocar varais nas fachadas, acumular objetos nas varandas (como bicicletas, caixas, etc.), pendurar roupas nas janelas e parapeito, portar objetos que possam ser perigosos em casos de quedas, etc.
  • A cor na parte interna da unidade pode até ser alterada e não é proibido trocar a cor, mas esta decisão deve passar pela assembleia.
  • Alterar ainda os itens de segurança e de outros tipos que compõem as áreas comuns e ou privadas.

Mudanças e aprovações

Toda e qualquer mudança deve ser aprovada por assembleia. Muitas vezes, em casos de prédios antigos, é mais difícil encontrar materiais para a substituição ou estes se tornam obsoletos e inseguros. Como um condomínio é um organismo vivo e requer manutenção constante, dificilmente chegará a este ponto. Quando houver grandes reformas em toda a sua extensão, poderão ser votadas atualizações. Nos demais casos, a convenção do condomínio, o Código Civil e as determinações da própria assembleia devem ser respeitados. A participação dos moradores nestas decisões evita conflitos recorrentes.

Infrações

Quando um morador não respeita estes parâmetros, na convenção pode haver determinações quanto à multa às infrações. Neste caso, o síndico ou administradora deve notificar a infração e solicitar que o morador restabeleça os padrões do condomínio com prazo determinado. É importante ter agilidade, pois em caso de ação, pode ocorrer “negligência” por parte dos responsáveis pela notificação. A multa ao não cumprimento do padrão estão dispostas no Código Civil (art. 1336 e 1337). O diálogo e a exposição do que é ou não permitido ainda é o melhor e mais sensato recurso nestes casos.

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