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Vazamentos e infiltrações no condomínio: Quem é o responsável pelo reparo?

Esse é um tema que causa muita polêmica e sempre gera desgastes entre condôminos, síndicos e administradores de condomínio, que é sobre quem é o responsável nos casos de vazamentos e infiltrações no condomínio. Afinal de quem é essa conta, do condomínio ou do condômino?

Primeiro é importante saber que o dever de reparar, ressarcir ou indenizar está nos artigos 186, 187 e 927 do código civil, que diz que aquele que causar dano a outra pessoa, seja por ação, omissão, negligência ou imprudência possui o dever de indenizar esta pessoa. Acontece que para os síndicos nem sempre é claro quando os reparos são dever do condomínio ou quando são dos condôminos.

Vazamentos e Infiltrações

Os casos de vazamentos e infiltrações talvez sejam os que gerem mais confusão entre síndicos e condôminos, e para definir de quem é a responsabilidade dos reparos é preciso entender que os edifícios possuem duas redes de encanamento, a vertical e a horizontal. A rede vertical, também conhecida como coluna principal, conduz a água e o esgoto entre os andares e a rua. Por isso, ela é de uso comum, sendo de responsabilidade do condomínio, isso inclui qualquer obra que for realizada nas unidades, em virtude dos problemas desta rede, como o reparo de móveis por exemplo.

Já a rede horizontal liga a coluna principal as unidades, ela recebe a água da rede vertical e conduz o esgoto para ela. Como é uma rede de uso particular, a responsabilidade pelos reparos e danos na rede horizontal é do condômino, inclusive se o dano for causado a um morador vizinho. Caso haja um vazamento no teto do banheiro de uma unidade, por exemplo, e esse vazamento for decorrente de problemas na rede horizontal, o condômino da unidade de cima é o responsável pelo reparo.

Nos casos de infiltrações na laje ou terraço da cobertura a identificação da responsabilidade é mais simples, se o terraço fizer parte de uma unidade, se for propriedade exclusiva de um condômino, então a obrigação é dele, se for uma área comum, então a responsabilidade pelos reparos é do condomínio.

Varandas, fachadas e janelas

Mas e quando as infiltrações ocorrem nas varandas, fachadas ou janelas?

Os proprietários são os responsáveis pela manutenção dos pisos e dos tetos das varandas, então se existe uma infiltração proveniente desta área o dever de reparação é do proprietário, a não ser que tenha sido ocasionada pela rede de encanamento vertical do condomínio.

Já a manutenção da fachada, a pintura, o acabamento, a substituição de pastilhas é de responsabilidade do condomínio, então se existe uma infiltração que vem das partes externas da fachada, o custo e a atribuição dos reparos é do condomínio.

Só que nem toda infiltração que aparentemente é oriunda da fachada é de responsabilidade do condomínio, nós temos os casos onde a infiltração é proveniente das janelas, por falta de manutenção das esquadrias, das borrachas, dos silicones, nestes casos a obrigação recai sobre o proprietário, pois é dele o dever de manutenção destes itens. A instalação incorreta de aparelhos de ar-condicionado é outra grande fonte de infiltrações, e nestes casos a responsabilidade pelos reparos também é do proprietário da unidade.

Com a responsabilidade definida, o condomínio tem a obrigação de reparar e ressarcir os danos que foram ocasionados pelos itens de sua incumbência, e quando a responsabilidade for dos proprietários o condomínio deve exigir os reparos e ressarcimentos dos danos que ocasionalmente tenham atingido alguma área comum.

Se o problema estiver ocorrendo entre duas ou mais unidades, o síndico pode atuar como mediador para tentar resolver a questão de forma amigável, caso não seja possível, a parte que se sentir prejudicada pode buscar seus direitos na justiça.

Sempre que houver discordância sobre quem é o responsável, o condomínio deve contratar empresas ou profissionais habilitados a emitirem laudos técnicos, assim não restará dúvida sobre de quem é a obrigação pelos reparos.

 

vazamentos e infiltrações no condomínio
14/08/2018   publicado por: Condac Condomínios
Tags: #vazamentosnocondominio
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